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抵押与租赁并存：先租后押、先押后租的效力
根据租赁占有与抵押设立的先后顺序，判断租赁关系能否对抗抵押权实现。
内容说明
本文根据下方列明的公开法律文本独立整理，案例为本站自拟。内容仅供法考学习，不构成法律意见；法律规则可能更新，请以发布机关现行文本为准。
RULE
规则总结
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。这里既要求租赁关系在先，也强调已转移占有，以公开状态保护抵押权人对权利负担的合理判断。
抵押权设立后再出租，不当然使租赁合同在当事人之间无效，但租赁关系不得妨害在先抵押权实现。抵押财产因实现抵押权发生所有权变动时，还应结合租赁设立顺序适用所有权变动不破租赁规则。
LEGAL BASIS
法条依据
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《中华人民共和国民法典》第四百零五条、第七百二十五条
规定抵押权与在先租赁以及租赁物所有权变动的关系。
SELF-WRITTEN CASE
自拟案例
房屋抵押后签订十年租约
甲先将商铺抵押给银行并办理登记，半年后才与乙签订十年租赁合同并交付。贷款到期后银行依法实现抵押权。
分析
银行抵押权设立在先，乙的租赁在后。租赁合同在甲乙之间可有效，但不得以长期租约妨碍抵押权实现。
乙不能仅援引买卖不破租赁当然要求受让人继续履行十年，仍可依据租赁合同向甲主张相应违约责任。
COMMON MISTAKES
易错点
- 只要存在租赁合同就能对抗抵押权。
- 只看合同签署日期，不检查是否已转移占有。
- 把租赁不能对抗抵押权误写成租赁合同当然无效。