民法本站原创
不动产物权变动：合同效力与登记效力分开判断
区分买卖合同成立生效与不动产物权变动，掌握登记的效力。
内容说明
本文根据下方列明的公开法律文本独立整理，案例为本站自拟。内容仅供法考学习，不构成法律意见；法律规则可能更新，请以发布机关现行文本为准。
RULE
规则总结
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；法律另有规定的除外。登记完成前，买受人通常取得请求出卖人办理转移登记的债权，而非当然取得所有权。因继承、法院文书等发生物权变动的，应另按特别规则判断。
当事人之间订立有关不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记不影响合同效力，因此出卖人拒绝登记时，买受人可依有效合同请求继续履行或承担违约责任。
LEGAL BASIS
法条依据
-
《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条
分别规定不动产登记原则、物权变动时点和合同效力与登记效力的区分。
SELF-WRITTEN CASE
自拟案例
房款已付但尚未办理过户
甲将房屋出售给乙，双方签订有效合同，乙已支付全部价款并入住，但尚未办理转移登记，登记簿权利人仍为甲。
分析
乙支付价款和占有房屋不当然完成所有权转移，原则上仍须办理不动产登记。物权状态与合同履行状态要分别表述。
买卖合同并不因未登记而失效。乙可依据合同请求甲协助登记；如甲违约另行处分房屋，还需结合第三人登记、善意等事实判断救济。
COMMON MISTAKES
易错点
- 支付全部价款就认定取得房屋所有权。
- 没有过户就认定房屋买卖合同无效。
- 混淆交付、占有与不动产登记的法律效果。